​“全租房时代终结”？韩国“房奴”转向月租

在韩国，曾为普通民众筑起安居之梦的全租房，如今正逐渐“缩水”。随着一种名为“杠杆投资”（“갭투자”直译）的现象出现，全租房诈骗横行，越来越多的租客开始倾向于选择月租。这一转变背后，究竟隐藏着怎样的故事？

“杠杆投资”引发全租房危机

过去，韩国不少人凭借手头微薄的现金资产，用从租客处收到的全租房款来购置房产，也就是所谓的“杠杆投资”。然而，这种投资方式催生了大量全租房诈骗案件，让许多租客血本无归。受此影响，越来越多的租客对全租房望而却步，转而选择月租。

金融当局和国土交通部为了遏制“杠杆投资”，采取了一系列措施，如降低全租房担保比例、提高全租房贷款门槛等。这些举措使得全租房资金的筹集变得愈发困难，进一步加剧了全租房市场的萎缩。

月租占比首超六成，租金持续上涨

据韩国国土交通部12日发布的住房统计数据显示，2月份韩国全月（全租房与月租）新交易中，月租占比高达57.5%。若将1月份的数据纳入统计，月租交易占比更是攀升至61.4%。这是今年以来，月租在整体租赁交易中的占比首次突破60%，意味着每10名租客中就有6人选择了月租。

随着月租需求的增加，租金价格也水涨船高。根据韩国房地产院的统计数据，以2月份为基准，韩国全国月租综合价格指数为103.10，较上月上涨0.08%。自2023年9月大规模全租房诈骗事件爆发以来，月租价格已连续17个月呈上涨趋势，创下了自2015年统计以来的历史新高。

从具体金额来看，2月份韩国租客平均每月支付的月租为74万韩元，较一年前上涨了2万韩元。同期，首都圈的平均月租更是上涨至100万韩元，涨幅达4万韩元。

月租偏好蔓延至非公寓住宅

月租偏好的现象不仅在公寓住宅中显现，在非公寓住宅领域也尤为突出。去年，首都圈非公寓住宅的全月交易中，月租占比高达66.7%，非首都圈更是达到了80%。

全租房需求的减少，与全租房诈骗的担忧以及全租房门槛的提高密切相关。从今年7月起，韩国住房都市保证公社（HUG）和SG首尔保证的全租房贷款担保比例将降至90%，首都圈更是降至80%左右。

担保额度的减少，可能导致银行提高全租房贷款利率并降低贷款额度。一位银行界人士表示：“由于担保额度降低，银行需要动用自身资金来填补贷款缺口，因此贷款利率可能会上升。”贷款利率的上升，将使得每月平均还款额增加，总债务本息偿还比率（DSR）下降，进而导致贷款额度进一步缩减。

金融当局：全租房制度需限制投机性需求

一位金融当局的高层官员表示：“国土交通部认为，全租房制度虽然对保障民众居住稳定至关重要，但近年来被用于‘杠杆投资’等投机性需求的现象日益增多，因此有必要加以限制。”

专家预测：月租偏好现象将持续扩大

KB研究所今年1月对138名房地产专家、517名房地产经纪人以及78名资产管理专家进行了问卷调查。结果显示，78%的房地产专家和56%的房地产经纪人预计，月租交易占比将继续上升。

韩国全租房市场的这一系列变化，无疑给广大租客和房东带来了新的挑战和机遇。在未来的日子里，月租市场将如何发展？全租房制度又将何去何从？让我们拭目以待。