柔佛—新加坡经济特区带动房市升温 ，是时候考虑柔佛房地产了？

由于柔州非有地私宅建筑越来越多，他在此时入手，让周遭友人好奇他背后的考量。

郑泗凯接受《联合早报》采访时说：“从公寓步行400米左右，就能到新柔地铁（RTS）站。地铁通车后能达到每小时上万人的载客量，各站点周边相信就会人满为患，许多人可能会就近找方便的落脚处。考量到这点，我就决定投资了。”

他买下的是两房式单位，每平方英尺约1300令吉（约393新元），预计两年后能入住。在他看来，距离新柔地铁站仅10分钟至15分钟步行距离的房地产，将是地铁通车后第一批有望升值的房地产。除了出租，也可待到升值后转手，或留作孩子的住房。

新加坡人越堤到马来西亚柔佛购房，堪称新马两岸多年的固定往来。冠病疫情期间、柔州新山屡传项目“烂尾”震撼新闻的那段时日，新加坡人跟柔佛楼市的确闹过“冷战”。

不过，柔佛—新加坡经济特区（JS-SEZ）宣布以来，对岸房市似乎又热起来了。

柔佛房市热度源自新加坡

博纳产业（PropNex）主要执行官林永富认为，新加坡2023年起出台额外买方印花税（ABSD），对柔州房地产市场起到推动作用，因为此项税制将一部分新加坡本土和外籍潜在买家都“推走”了。

马来西亚全国房地产资讯中心（NAPIC）数据就显示，2022年、2023年、2024上半年，柔佛住宅总交易量分别录得1万2836个、1万7962个，以及1万8648个单位。

交易额也连年递增，同期分别录得49亿零190万令吉、78亿5180万令吉，以及90亿1996万令吉。

林永富接受《联合早报》电话采访时说：“我们观察到，赴马置产的新加坡人在增加。与此同时，也有不少是中国买家。”

柔佛州政府现行针对非马国公民购买房地产的指南规定，一处房地产的非马国买家不得超过30％。房产经纪观察到，当地的非马国买家占20％左右，以新加坡与中国人居多。

ERA产业新山销售总监陈忠顺透露，在他的客群中，多达50％是在新加坡就业或已成为新加坡永久居民的马来西亚人，土生土长并定居柔佛的马国公民仅三成，余下20％便是非马国买家了。

林永富说：“如今的新加坡人，口袋里有30万元左右的存款，其实挺平常。比如说，我买一间100万令吉的房地产，就是不到30万新元，很多人甚至不申贷就投资了。”

今年1月6日，柔新经济特区正式协议签署。经济特区面积逾3500平方公里，是新加坡总面积约四倍，区内划定九个分区，聚焦11个领域。

柔新经济特区放眼10年内推动100个发展项目、创造两万个就业机会。若能兑现，柔州预计能在2030年为马国贡献280亿美元（约375亿新元）国内生产总值（GDP）。

业者：柔佛房屋政策料调整

柔佛州务大臣翁哈菲兹指出，柔佛会致力“变身”为马国最宜居的州属。

ERA产业新山销售总监陈忠顺认为，现行的柔佛州房屋政策会为了吸引海外买家而调整，比如可能减免非马国公民在当地置产的印花税，也能在超出年限后享有较低房地产盈利税。

他接受《联合早报》电访时说：“马来西亚政府也在探讨，将非马国公民置产的最低购价门槛，从目前的100万令吉降到80万令吉。”

目前，非马国公民赴柔佛置产须符合价格门槛，即最少要购置100万令吉的房地产。非马国公民购买柔州有地住宅的话，最低购价则为200万令吉。

根据房地产经纪观察，柔佛州50万至150万令吉的房地产，相对其他价格段的房地产，是最为热销的，而100万令吉至150万令吉的房地产正好是非马国公民可购买的当地房地产价格段。

非马国公民还得支付许可费（levy），柔州现行费额为房地产总价的2％，而各州的许可费额度都不同。

非马国公民脱售当地房地产，须缴纳的产业盈利税（RPGT），买入一年至五年转卖须缴30％，入手六年或更久才出售则须缴10％，税率略高于马国公民或永久居民。

柔新经济特区的税务优惠措施陆续公布详情，陈忠顺认为，现行房屋政策也是可能调整的。

马新两岸还面临悬而未决的种种问题，其中就包括通关拥堵。受此影响，房产经纪观察到，柔州目前仅有30％买家是自住；余下70％则是先出租，为日后其他规划作准备。

柔州房市热点在哪里？

马国房地产发展商会（REHDA）柔佛州主席陈伶俐认为，交通网络变得更完整，将让站点周边地区的房地产热起来，所以新柔地铁站周边最蓬勃的是公共交通枢纽综合项目（Transit Oriented Development）。

“此外，柔新第二通道所在的依斯干达公主城（Iskandar Puteri）一带，有许多相对高档的有地私宅项目。这个地区从2013年开始发展，所以涉及的范围较广，除了成熟的住宅区，最近也开始有公寓项目了。”

靠近依斯干达公主城的振林山（Gelang Patah），因为建有丹绒柏勒巴斯港（Port of Tanjung Pelepas），高档的工业房地产随之聚拢，也慢慢发展出住宅。

近期吸引不少数据中心进驻的古来（Kulai），除了建起工业地产，也开始发展住宅项目。

古来距离新山约20公里，驱车前往关卡需要约半小时，目前没有太多租赁需求，因此陈伶俐观察，当地的非有地私宅项目偏少数。

ERA产业新山销售总监陈忠顺介绍，部分买家相中的柔佛房地产类型，包括非有地私宅建筑，如新山的东南亚最高住宅建筑御庭阁（The Astaka），属于高档公寓、毗邻新柔地铁站。

近年兴起的综合用途项目，比如富力公主湾（R&F Princess Cove）是靠近新柔长堤的一个项目。房地产经纪说，除了公寓住宅，这里还附建了零售、旅宿、休闲、办公等设施。

柔佛也有新山百合花园镇（Taman Molek）的高档住宅区，马国知名发展商双威建筑（Sunway Development）也在当地开发了Lenang Heights项目。

陈伶俐说：“冠病疫情后，发展商更倾向低风险的发展项目，其实是比较良好的现象，我们看到了更多元的项目类型。”

新加坡产业发展商公会（REDAS）认为，柔新经济特区能够为房地产释放新机遇，充分利用新柔两地的互补优势。

REDAS答复《联合早报》电邮采访时说：“我们期待与政策制定者、利益相关者及公会的成员密切合作，支持构建有利的投资环境、促进有意义的合作。”

两大挑战：供应过剩 增值有限

新加坡买家越堤购房，碍于柔州房市供应过剩，增值受限、转售蒙亏的经历，时有耳闻。

马国兴业金融（MIDF）研究报告指出，柔州私宅与服务式公寓的过剩情况，三年前开始好转。报告引述NAPIC数据，截至去年12月，柔州未售出私宅共计3030个单位，环比减少189个；服务式公寓过剩1万1810个，环比减少808个。

陈忠顺解释，私宅比服务式公寓的销量少，是因购置有地私宅的房价门槛较高，买家一般会更加谨慎。

柔佛屡传房地产过剩，主要跟项目类型有关。陈忠顺说，一片约12.5英亩（约5公顷）的地皮，一般能建300套至500套有地私宅单位；非有地私宅或服务式公寓，在同一片地皮建造，动辄一两千个单位。两类项目的单位数量相差了一两倍之多。

也就是说，房地产过剩的项目，通常是非有地私宅或服务式公寓。

房价方面，NAPIC统算的柔佛州房地产价格指数显示，2010年至2023年间，当地房价都稳步递增。不过，2018年至2022年增幅逐年缩小，到了前年增幅才再次提高。

陈忠顺说：“基本上要看买入的时间点。在柔佛，有地私宅基本还是保值的。如果是在2009年到2012年间买入，基本是买什么都赚的，因为当时发生了次贷危机。”

随后的2012年至2020年间，发展商观察到市场热度，乘胜追击开发更多项目，直到冠病疫情爆发时供过于求、经济颓靡的背景下，就成了不宜脱售房地产的时期。

买家从2009年置产起，时至今日恰好15年之久。陈忠顺认为，如今赴柔置产的买家，最好有持有房地产10年或更久的打算，让房地产在周期内增值。

陈忠顺指出，位于新柔地铁站周边、甚至能步行前往柔新关卡的房地产，租金回报率可达5％至7％，不过地皮价格高，就会导致公寓管理费较昂贵。

“短期租赁的租金回报率有机会达到8％左右…… 不过非有地私宅的风险还包括短期出租限制，比如在民宿平台Airbnb挂租，虽然目前没有明令禁止，不过当局有在考虑遏制。”

博纳产业国际销售主管蔡诗仪认为，可持续的显著增值，需要七至10年。尽管初期涨幅可在三年至五年显现，不过房地产的价值，会受基础设施发展进度、投资者信心、业务增长等多重因素波动，所以潜在买家应聚焦可持续的资本增值及租金回报。

新项目持续增加 须考虑有无脱售市场

林永富也认为，租金回报是可以关注的利好面向。他解释，毕竟不少马国房地产是永久地契，若要长久持有、招租挣回投资置产的钱，也未尝不可。

林永富提醒，到柔佛买房须要考量有几年后，有没有脱售的空间，因为柔佛的新项目源源不绝。

他说：“马国的预售屋，通常会花比较长的时间完工，未必是一两年就能交付钥匙。市场供需就会成为（投资买房）最大的问题。”

他解释，现在吸引买家的是新柔地铁、柔新经济特区等利好因素。但是，买家也应记得，市场也图新鲜的心态。现在入手的房地产，几年后就变成旧项目，到时候如何媲美络绎不绝的新项目并且顺利脱售，是买房前要考量的重要因素。