财政预算案楼市大变局！港府不再靠卖地，未来怎么走？

香港楼市，这一场多年来让人又爱又恨的“财富游戏”，在新一年度财政预算案中迎来了重大调整！

大家都知道，以往香港政府的财政收入结构中，土地收入长期占据重要位置。过去，政府通过拍卖土地获取高额收入，以支持基础设施建设和各项公共开支。

但这个模式虽然短期内带来财政盈余，却也带来了一系列问题：土地供应受限、房价飙升、市民购房压力增加。

财政司司长陈茂波坦言：

“过去卖地是政府的主要收入来源之一，但土地供应不足，楼价飞升，市民的生活压力随之增加。”

于是，政府终于决定改变政策：不再单纯依赖卖地，而是发展经济，通过增加利得税、薪俸税等多元化收入来稳住财政。

但有人也担心：土地收入腰斩，财政如何平衡？

数据显示，2023-2024年度，香港政府的地价收入仅135亿元，仅达原预期的四成，减少了195亿元！

不仅如此，印花税收入也比预期少了130亿元，整体财政收入大幅缩水。

这直接导致政府在最新财政预算案中不得不进行调整，不仅推出一系列增收措施（例如飞机乘客离境税、私家车离境收费等），还计划在未来五年通过发债来填补财政缺口，每年发债规模预计在1500亿至1950亿元之间。

这就像一个人本来靠卖房子赚钱，现在突然决定不卖了，改做生意赚钱，短期内会有资金压力，但长期来看，如果经济增长稳健，的确可能带来更可持续的财政收入。

这次财政预算案还做出了一个大胆决定：暂停商业地供应一年。

政府给出的理由是，目前市场上的甲级商厦空置率已超过17%，未来五年还将有730万平方呎的新商厦落成，因此市场需要时间来“消化”现有的供应。

不过，也有业内人士担心：

商业地减少后，未来如果市场需求回暖，可能会出现供应不足、租金飙升的问题。

毕竟，商业地一旦减少，就意味着未来商厦供应量减少，而市场是动态的，几年后如果企业需求上升，可能会面临新的挑战。

对于普通市民来说，这次预算案最直接的影响就是印花税的调整。

过去，购买300万元以下的物业可以享受100元的从价印花税，而现在这个门槛提高到了400万元。

这一调整的可能的结果就是：400万以下的物业可惠及约15%物业成交个案，不过，政府收入将每年减少约4亿元。

简单来说，新措施令初次置业人士受惠，推动更多置业人士选择转租为买，置业成本减少亦同步有利推动买楼收租！

对于年轻人来说，这无疑是一个利好消息：买楼的门槛降低了，意味着可以更早实现“上车”梦想。

有人也因此担心：这一政策是否会带来楼市的“炒风”？

从目前来看，由于整体市场库存仍然较多，发展商手中仍有大量一手库存，因此短期内楼价不会大涨。

如果未来几年楼市回暖，政府是否会再次调整政策？这就成为了市场关注的焦点。

北部都会区 VS. 交椅洲人工岛：

未来的重点在哪里？

在土地规划方面，这次预算案也明确了一个方向：未来发展将以北部都会区为重点，而交椅洲人工岛的规划仍在研究中，短期内不会优先推进。

这意味着，政府已经将发展重心放在与深圳接壤的北部都会区，希望通过与大湾区的协同效应，吸引更多企业和人才进入香港。

而交椅洲人工岛这个曾经备受争议的“世纪工程”，短期内可能会被放在次要位置。

综合来看，这次财政预算案对香港楼市的影响可以总结为以下几点：

1. 政府不再依赖卖地，转向多元化收入模式——短期内财政压力增大，但长期来看可能更健康。

2. 暂停商业地供应，市场有时间消化存量——但也可能导致未来供应不足的问题。

3. 印花税调整，刺激400万以下物业成交——刚需买家受惠，短期内或带动换楼链启动。

4. 北部都会区成为未来重点发展区域——交椅洲人工岛暂时排在后面，土地供应策略更加灵活。

陈茂波表示：“我们不再希望特区过分倚赖地价收入，我们要发展经济，从利得税、薪俸税，各方面收入更最重要。

地价方面，最重要我们有足够土地供应、足够公私营楼字供应，大家负担得到、住得到、住得好，这是我们的目标。”

那么，这些政策能否真正稳定香港楼市，改善市民的居住问题？还是说，未来几年仍然会有更多调整？

对于普通买家来说，现在可能是一个不错的入市时机，尤其是400万以下的物业。但对于投资者来说，市场的走向仍然充满不确定性，需要更加谨慎地观察政策动向。

你怎么看这次财政预算案对楼市的影响？是机会，还是挑战？欢迎留言，一起讨论！