降息利好，经济复苏，影响新西兰房屋售价的10个因素

自去年八月新西兰官方现金利率（OCR）开始下调以来，Kiwibank在大银行中是最后一个削减现有客户浮动房贷利率的银行。 但现在他们也推出了5.19年利率，首付2成锁定1年的特价定期房贷。而TSB更是提供了4.99%锁定2年的更有力竞争产品。

目前新西兰主要银行都预计今年房屋销售将因利率下降而上升。

二月份销量下降 - 这意味着什么？

二月份的房地产销售同比下降了3%，降至7150套。然而，这只是过去22个月中的第二次下降，考虑到抵押贷款利率的降低，预计三月份的销售将会反弹。预计到2025年，房地产交易量将达到约9万套，较2024年的8.2万套有所增加，这得益于利率的降低和经济的（缓慢）复苏。 

然而，由于销售的30年平均水平约为每年9.5万套，市场可能要到2026年才能恢复到正常水平或以上。  当然，由于许多借款人最近采用了浮动利率或短期固定利率，今年银行将会非常繁忙，因为需要为人们提供新的贷款条款。观察这波到期贷款何时开始重新转向长期固定利率将会非常有趣。

经济衰退可能已经结束 

预计经济将在2025年对降低的利率作出反应，并实现某种程度的扩张，上周的数据表明这一过程可能已经开始。新西兰统计局报告称，2024年第四季度国内生产总值（GDP）增长了0.7%，此前第二季度和第三季度连续下降了1.1%。诚然，银行经济学家指出，由于季节性调整过程的一些变化，0.7%的增长可能略显夸大，但即便如此，这仍然是个好消息。 

尽管如此，即使新西兰的衰退现在已经结束（而且今年前三个月的及时数据总体上令人鼓舞），但在其持续期间，衰退相对较深且持久。换句话说，未来有更光明的时光，但全面复苏可能会缓慢。经济前景虽然缓慢（但积极），也让人对新兴房地产市场的复苏力度保持谨慎。

更为乐观的经济迹象 

谈到2025年初的及时数据，新西兰统计局将在周三发布2月份的新西兰活动指数，而ANZ的3月份消费者信心指数结果则定于周五公布。这两个指标在最近几个月中逐渐上升，未来的数据中很可能会延续这一趋势。有时很难判断是房产价值的上升推动了消费者信心，还是反之。然而，无论如何，这两个指标在2025年都有可能继续上升。 

关注就业岗位的再次增加 

显然，劳动力市场的状况是与房地产相关的重要经济指标，最近新西兰统计局的每月填补职位数据再次开始逐渐上升——周五即将公布的2月份数据可能会延续这一趋势，从而增加温和住房回暖的前景。

债务收入比仍然有压力 

本周最后，我们将在周三获得2月份的储备银行抵押贷款统计数据。除了整体贷款流动情况外，重点将主要放在按贷款类型（例如，仅付利息）、贷款价值比以及特别是债务收入比的数字细分上。随着抵押贷款利率的下降，尤其是银行内部的偿付能力测试利率，债务收入比变得愈发重要，值得关注。

影响房屋销售的10个因素

顶尖房地产经纪人强调，在竞争激烈的市场中，解决潜在的吸引力不足问题对于吸引买家至关重要。  面临的挑战包括停车位不足、交通便利性差以及对周边开发项目的担忧。  买家倾向于选择已经装修好的房屋，尤其是高质量的浴室和厨房，而不愿意考虑需要翻新的房产。  

一些新西兰顶级房地产经纪人向OneRoof表示，追求“完工”房屋已成为2025年使房产更难出售的十大因素之一。

由于近年来建筑成本的上升，惠灵顿的买家对需要修缮的房屋表现得不那么宽容。  外观为单体外墙的房产也面临挑战，无论建筑是否正确建造。  而在奥克兰的Remuera，买家对购买“未完成”房产持谨慎态度。 Remuera市场中有五到六种不同类型的买家，但总体而言，人们更倾向于选择“完全装修好的”房产。  “人们不想花钱去修缮浴室或厨房。”

其他原因包括对漏水房屋和社会住房的污名、停车位不足以及对附近大型新开发项目的担忧。  在全国某些地区，房源上市量接近历史高点，而买家目前并不急于做出决定，因此，解决任何潜在的负面因素对于希望在市场中脱颖而出并成功销售的卖家来说至关重要。  

再比如房产如果通行不便或坡度陡峭，往往难以出售，尽管许多房产提供了优美的景观，对于一些买家来说，这些台阶是值得的。

停车位的缺乏也可能成为交易的障碍。“许多三卧室的联排别墅和新建房屋只有一个停车位。我销售的一些新房因为停车位的数量而不得不大幅降价。”  拉帕拉帕提到，他有一位客户对一处“符合所有要求”的物业“非常感兴趣”。然而，当客户测试自己的车是否能停进去时，发现根本不合适。妻子的车也没有空间停放，因此他选择在其他地方购房。

图表：月度新房源上市数

洪水是的另一个“重大”挑战。任何位于洪泛区的房产都是“一个明显的警示信号”。  2023年1月，奥克兰遭遇了前所未有的洪水，数百人被迫离开家园，四人不幸遇难。南奥克兰受到了显著影响。  因此邻近的大型开发、位置不佳或与其他房屋相连的住宅（如双拼房）也会让买家望而却步。  

在罗托鲁阿和瓦卡塔尼，尽管有时人们对社会住房开发和帮派参与感到担忧，但在“繁忙市场”中“错失机会的恐惧”往往会战胜这些顾虑。尤其是在价格合适的情况下，这种情况更为明显。  

另一个问题是人们的看法。“有些人可能不想住在高压电塔附近，而另一些人对此毫不在意。个人价值观在其中起着重要作用，”，客户不愿意购买某些房产的理由可能是表面的，因为他们可能会因为经济原因而感到尴尬，不愿意直接表达。  尽管奇特的设计、定制或独特的建筑风格，以及对单体外墙的偏见确实会使房产更难出售，但“很少有房产仅因一个原因而无法出售”。

10大影响房地产销售的因素：

1. 自然灾害。

近年来重大天气事件后，洪泛区成为一些买家的主要关注点，而沿海地区的潜在侵蚀问题同样令人担忧。 

2. 装修（缺乏）。

买家希望购买到完全装修好的房屋，能够在一段时间内无需进行任何翻新或升级。建筑成本的飙升使得人们对翻新的兴趣大减。 

3. 噪音。

靠近主要道路和热闹娱乐场所的房屋可能对某些买家有吸引力，但寻求安静睡眠的人可能会对邻里的噪音水平感到不满。  

4. 停车位/车库不足。

随着一些地方政府对住房密度的关注，这一问题日益突出。  

5. 转售价值。

带有石膏外墙、独特设计或邻近大型住宅开发项目的房屋让一些买家感到担忧。1990年代和2000年代的“漏水房屋”丑闻使成千上万的石膏房屋受到不公正的影响。  

6. 交通便利性。

在惠灵顿的某些地区，陡峭的坡道、蜿蜒的台阶和狭窄或不便的车道有时是美丽景观的代价，这让人感到特别担忧。 

7. 地理位置。

靠近优质学校、工作地点和商店可以节省大量通勤时间，成为许多家庭的愿望清单的首位。位于偏远地区且公共交通服务不佳的房屋往往会被许多买家迅速排除。  

8. 邻居 - 第一部分。

人们通常不喜欢共享，因此与其他房屋相连或有共享车道的房屋总是处于劣势。  

9. 邻居 - 第二部分。

维护良好、外观整洁的房屋在开放日受到欢迎，但即使如此，如果邻近房屋破旧、院子里堆满汽车，也可能失去吸引力。吵闹的狗和杂草丛生的花园同样是警示信号。

10. 房产价值下跌。

买家不愿意为房屋支付过高的价格，同时也不希望在一个价值下滑的地区购房。市场总是波动的，大多数人都是为了长期投资而购房，但房价下跌则表明其他人已对该社区失去了信心。